Wer ein älteres Gebäude kernsaniert, muss bei der Grundsteuerbewertung damit rechnen, dass das Finanzamt das Jahr der Sanierung als neues Baujahr ansetzt. Das hat das Sächsische Finanzgericht in einem aktuellen Urteil vom 27. April 2026 klargestellt (Az. 2 K 1283/25).
Was war passiert?
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatte das Gebäude bereits 1997 erworben. Ein Großteil des Kaufpreises entfiel damals auf noch ausstehende Sanierungsleistungen, das Haus befand sich laut Finanzamt in einem unbewohnbaren Zustand. 1998 und 1999 folgten umfangreiche Umbaumaßnahmen: Dachgeschossausbau, Aufstockung, Balkonanbau und Grundrissänderungen.
Bei der Grundsteuerhauptfeststellung zum 1. Januar 2022 setzte das Finanzamt 1991 als fiktives Baujahr an, also das Jahr, das sich aus dem Abschluss der Kernsanierung ergibt. Daraus errechnete sich eine Restnutzungsdauer von 49 Jahren. Der Eigentümer widersprach: Das ursprüngliche Baujahr sei 1896, und bei Berücksichtigung des tatsächlichen Sanierungsgrades nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verbleibe lediglich eine Restnutzungsdauer von 23 Jahren.
Was hat das Gericht entschieden?
Das Finanzgericht wies die Klage ab. Es bestätigte die Berechnung des Finanzamts und arbeitete dabei zwei wesentliche Punkte heraus.
Kernsanierung begründet ein neues fiktives Baujahr
Grundsätzlich gilt für die Bewertung das tatsächliche Baujahr eines Gebäudes. Das Bewertungsgesetz sieht jedoch eine Ausnahme vor: Wenn nach Bezugsfertigkeit Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, wird das Jahr dieser Veränderungen als fiktives Baujahr angenommen. Eine Kernsanierung, bei der das Gebäude in einen Zustand versetzt wird, der nahezu einem Neubau entspricht, erfüllt dieses Kriterium. Die entsprechenden Verwaltungsanweisungen (Abschnitt 253.1 AEBewGrSt) sehen dies ausdrücklich vor.
Im vorliegenden Fall sprachen die Angaben in der Feststellungserklärung des Eigentümers selbst, die Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag sowie frühere Mitteilungen an das Finanzamt für eine solche Kernsanierung.
Die ImmoWertV gilt hier nicht
Der Eigentümer wollte die ImmoWertV anwenden, um auf Basis eines geringeren Modernisierungsgrades eine kürzere Restnutzungsdauer zu errechnen. Das Gericht lehnte das ab. Die ImmoWertV kommt im Bewertungsrecht für Grundsteuerzwecke allenfalls bei der Ermittlung von Bodenwerten in Betracht. Für den kapitalisierten Reinertrag bei Mietwohngrundstücken verweist das Bewertungsgesetz nicht auf die ImmoWertV oder das Baugesetzbuch.
Beweispflicht liegt beim Steuerpflichtigen
Wer einen niedrigeren Grundsteuerwert geltend machen möchte, muss das selbst nachweisen. Ein Sachverständigengutachten, das einen niedrigeren gemeinen Wert belegt hätte, legte der Kläger nicht vor. Das Gericht verwies ausdrücklich auf die entsprechende Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 17. November 2021, Az. II R 26/20): Das Finanzgericht ist nicht verpflichtet, von sich aus ein Gutachten einzuholen.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Wer ein Gebäude kernsaniert hat, sollte bei der Grundsteuerbewertung genau dokumentieren, welche Maßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden und ob dabei wesentliche Bauteile erhalten blieben. Je vollständiger die Sanierung, desto näher rückt das fiktive Baujahr an das Sanierungsjahr heran, was die Restnutzungsdauer verlängert und den Grundsteuerwert erhöhen kann. Wer einen niedrigeren Wert anstrebt, trägt die Beweislast und sollte ein qualifiziertes Gutachten in Auftrag geben. Im Zweifel empfiehlt sich steuerrechtliche Beratung, bevor Einspruch eingelegt oder Klage erhoben wird.
Quelle: Haufe: Steuer
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