Wer eine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt mietet, kann sich auf die sogenannte Mietpreisbremse berufen. Diese begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten unter anderem dann, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete bezahlt hat. Doch was gilt, wenn der Vermieter im früheren Mietverhältnis eine gesetzlich vorgeschriebene Auskunftspflicht verletzt hat? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun eindeutig beantwortet.
Worum ging es im Fall?
In Berlin verlangte eine Inkassogesellschaft, die Ansprüche von Mietern übernommen hatte, Rückzahlung überzahlter Miete von einer Vermieterin. Die vereinbarte Nettokaltmiete von 11,39 Euro pro Quadratmeter überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Die Vermieterin berief sich darauf, dass bereits der Vormieter genau diese Miete gezahlt hatte, was nach der sogenannten Vormietenregelung des § 556e Abs. 1 BGB grundsätzlich zulässig ist.
Der Haken: Im Vormietverhältnis hatte die Vermieterin den damaligen Mieter nicht darüber informiert, dass sie die Wohnung zuvor modernisiert hatte. Diese Auskunft hätte sie nach § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert erteilen müssen. Die Inkassogesellschaft argumentierte deshalb, die höhere Miete sei gegenüber dem Vormieter gar nicht wirksam geschuldet gewesen. Als maßgebliche Vormiete müsse daher nur die nach der Mietpreisbremse zulässige, niedrigere Miete gelten.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Das Gericht stellte klar: Für die Frage, welche Miete im Sinne der Vormietenregelung als geschuldet gilt, kommt es allein darauf an, ob der geltend gemachte Ausnahmetatbestand tatsächlich vorlag, also ob die Modernisierungsmaßnahmen wirklich durchgeführt wurden. Ob der Vermieter seine Auskunftspflicht gegenüber dem früheren Mieter eingehalten hat, ist für das neue Mietverhältnis ohne Bedeutung.
Zur Begründung verwies der BGH auf die Gesetzessystematik. Das Gesetz sieht für die Verletzung der Auskunftspflicht eine eigene, zeitlich begrenzte Sanktion vor: Der Vermieter kann sich dem betroffenen Mieter gegenüber vorübergehend nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen. Eine darüber hinausgehende Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung ist gesetzlich gerade nicht vorgesehen. Die ursprünglich vereinbarte Miete bleibt also wirksam, auch wenn sie zeitweise nicht durchgesetzt werden konnte.
Außerdem betonte das Gericht, dass die Auskunftspflicht ausschließlich den jeweiligen Mieter schützen soll, der den Vertrag abschließt. Spätere Mieter werden durch eine Pflichtverletzung im früheren Mietverhältnis nicht berührt. Würde man die Verletzung auf das Folgmietverhältnis durchschlagen lassen, müsste der Vermieter die Miete endgültig absenken, obwohl das Gesetz ihm ausdrücklich erlaubt, eine versäumte Auskunft nachzuholen und damit die Sanktion zu beenden.
Was bedeutet das für Betroffene?
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern, die sich auf eine höhere Vormiete berufen. Neue Mieter können nicht damit argumentieren, der Vermieter habe im früheren Mietverhältnis seine Auskunftspflichten vernachlässigt. Entscheidend bleibt, ob die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich stattgefunden haben.
Da das Landgericht hierzu noch keine Feststellungen getroffen hatte, verwies der BGH den Fall zur weiteren Aufklärung zurück. Ob die vereinbarte Miete letztlich zulässig war, muss also erst noch geprüft werden.
Wer als Mieter oder Vermieter Fragen zur Mietpreisbremse, zur Vormiete oder zu Auskunftspflichten hat, sollte sich anwaltlich beraten lassen, da die rechtlichen Zusammenhänge komplex sind und stets auf den Einzelfall ankommen.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026, Aktenzeichen VIII ZR 125/23
Quelle: Haufe: Immobilien
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