Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, muss den Gewinn als sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Diese Zehn-Jahres-Frist ist in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (Az. IX B 24/26) noch einmal klargestellt, wie diese Frist genau zu berechnen ist.
Wann beginnt und endet die Frist?
Entscheidend ist laut BFH der Zeitpunkt, zu dem die bindenden schuldrechtlichen Verträge geschlossen wurden. Bei Immobilien ist das in der Regel der notarielle Kaufvertrag, also der Tag der Beurkundung. Auf den Zeitpunkt, zu dem das wirtschaftliche Eigentum tatsächlich übergeht, also etwa den Tag der Schlüsselübergabe oder der Eintragung ins Grundbuch, kommt es dagegen nicht an.
Diese Rechtsprechung ist nicht neu. Der BFH hat das Prinzip bereits in mehreren Urteilen bestätigt, zuletzt im Urteil vom 26. Oktober 2021 (Az. IX R 12/20). Der aktuelle Beschluss bekräftigt diese Linie und lehnte es ab, die Frage erneut in einem Revisionsverfahren zu prüfen, weil sie längst geklärt ist.
Was war der konkrete Streitfall?
Der Kläger hatte versucht, Revision zuzulassen, weil er der Ansicht war, die Frist müsse an den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums geknüpft werden, nicht an den Vertragsabschluss. Das Finanzgericht Bremen hatte seine Klage bereits mit Urteil vom 5. Februar 2026 (Az. 1 K 57/25) abgewiesen. Der BFH wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück: Die Rechtsfrage sei eindeutig beantwortet und nicht klärungsbedürftig.
Ausdrücklich wies der BFH auch darauf hin, warum das Abstellen auf das Verpflichtungsgeschäft sachlich überzeugt: Würde man auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums abstellen, könnten Vertragsparteien den Zeitpunkt frei gestalten und so die Steuerpflicht nach Belieben umgehen. Das soll vermieden werden.
Was bedeutet das in der Praxis?
Für Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen möchten, hat diese Entscheidung praktische Bedeutung: Wer prüfen will, ob der geplante Verkauf steuerpflichtig ist oder nicht, muss die Daten der Kaufverträge vergleichen, nicht die Daten der Übergabe oder Grundbucheintragung.
- Anschaffungsdatum ist der Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb.
- Veräußerungsdatum ist der Tag des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf.
- Liegt zwischen beiden Terminen ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren, ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
- Liegt der Zeitraum darunter, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.
Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. In diesem Fall entfällt die Steuerpflicht unabhängig von der Frist.
Wer unsicher ist, ob ein geplanter Immobilienverkauf steuerpflichtig ist oder welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, sollte das im Vorfeld steuerlich prüfen lassen, um unliebsame Überraschungen nach dem Verkauf zu vermeiden.
Quelle: BFH-Entscheidungen
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung von KI erstellt und redaktionell geprüft.
