Wer eine Immobilie an eine Person überträgt, der gleichzeitig ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht zusteht, betreibt damit keine Vermietung im steuerrechtlichen Sinne. Das hat das Finanzgericht Hamburg mit Urteil vom 26. Februar 2026 klargestellt und dem Kläger die Anerkennung erheblicher Verluste aus Vermietung und Verpachtung verweigert (Az. 3 K 136/23).
Was war passiert?
Im Jahr 2004 erhielt der Kläger im Rahmen einer vorgezogenen Erbauseinandersetzung ein Zweifamilienhaus. Seiner Mutter wurde zugleich ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB an allen Räumen des Hauses ins Grundbuch eingetragen. Ein dingliches Wohnungsrecht bedeutet: Die berechtigte Person darf das Gebäude nutzen, ohne dass sie dafür Miete zahlen muss. Der ursprüngliche Überlassungsvertrag legte das ausdrücklich fest.
Rund ein Jahr später schlossen Mutter und Sohn dennoch einen Mietvertrag ab, in dem sich die Mutter zur Zahlung einer Miete verpflichtete. Der Sohn übernahm im Gegenzug die laufenden Grundstückskosten. Auf Basis dieses Vertrags erklärte er in den Folgejahren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in seiner Einkommensteuererklärung.
Nach dem Tod der Mutter 2017 ließ der Kläger das Objekt umfangreich sanieren und renovieren. Im Dezember 2018 vermietete er die Obergeschosswohnung für genau einen Monat an einen Freund. Bereits im August 2019 übertrug er das Grundstück unentgeltlich auf seinen volljährigen Sohn.
Der Streit ums Streitjahr 2018
Für das Jahr 2018 machte der Kläger erhebliche negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend, also Verluste, die er mit anderen Einkunftsarten verrechnen wollte. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung ab. Die Begründung: Eine ernsthafte Absicht, das Objekt dauerhaft zu vermieten, habe nicht vorgelegen. Einspruch und Klage scheiterten.
Das Gericht sieht keine Vermietungsabsicht
Das FG Hamburg bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Für die steuerliche Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung ist entscheidend, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer Einnahmeüberschüsse zu erzielen. Daran fehlte es hier aus mehreren Gründen.
- Die jahrelange Nutzung durch die Mutter beruhte auf einem dinglichen Wohnungsrecht, nicht auf einem echten Mietverhältnis. Der nachträglich abgeschlossene Mietvertrag änderte daran steuerrechtlich nichts.
- Die geplante Umstellung auf möblierte Kurzzeitvermietung wäre eine neue, eigenständige Nutzungsform gewesen, deren Vermietungsabsicht separat hätte nachgewiesen werden müssen.
- Die einmalige Monatsvermietung an einen Freund reichte als Nachweis nicht aus.
- Ernsthafte Vermietungsbemühungen, etwa Inserate oder Maklerbeauftragungen, fehlten vollständig.
- Die rasche unentgeltliche Übertragung des Hauses auf den Sohn kurz nach den geltend gemachten Aufwendungen sprach gegen eine auf Dauer angelegte Einkunftserzielung.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Das Urteil ist rechtskräftig. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Für Immobilieneigentümer zeigt der Fall ein typisches Risiko: Wer Sanierungskosten steuerlich als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften absetzen möchte, muss glaubhaft machen, dass tatsächlich eine auf Dauer ausgerichtete Vermietung beabsichtigt ist. Ein formal abgeschlossener Mietvertrag oder eine kurze Probeüberlassung genügen dafür allein nicht. Wer in einer vergleichbaren Situation Aufwendungen steuerlich geltend machen möchte, sollte frühzeitig rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.
Quelle: Haufe: Steuer
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